Baugenehmigungen gehen im Sept. 2025 durch die Decke | 11/2025

von Martin Langen

von Martin Langen | B+L

Die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes vom September zeigen ein klares Bild: Bei reinen Neubau-Genehmigungen (ohne Bestandsmaßnahmen) liegt der Zuwachs bei beeindruckenden +80,1 % gegenüber dem Vorjahr. Die oft zitierte Zahl von +59,8 % bezieht sich hingegen auf das Gesamtaufkommen inklusive Genehmigungen im Gebäudebestand (z. B. Aufstockungen, Dachgauben). Diese Bestandsgenehmigungen sind jedoch deutlich zurückgegangen und verfälschen das Bild des eigentlichen Neubaus. Für die Baustoff- und Zulieferindustrie sind ausschließlich die reinen Neubauzahlen relevant – und die signalisieren eine massive Trendwende.

Zinsen stabil, Kaufpreise wieder im Plus – der Transaktionsmarkt explodiert
Seit dem vierten Quartal 2024 steigen die Immobilienpreise wieder. Besonders Einfamilienhäuser (+4,8% annualisiert) und Eigentumswohnungen verzeichnen spürbare Zuwächse. Dieser Preisanstieg ist einer der stärksten Treiber für die aktuelle Marktdynamik: Wer in einer Phase fallender Preise noch abwartete („wird ja noch günstiger“), kauft jetzt wieder – aus Angst, den Tiefpunkt verpasst zu haben. Die Folge: Die Vergabe von Wohnbaukrediten hat 2024 wieder das Niveau von 2021 erreicht, teilweise sogar überschritten – monatlich bis zu 22 Milliarden Euro. Die meisten Transaktionen betreffen Bestandsimmobilien, der Kaufmarkt läuft auf Hochtouren. Banken finanzieren wieder großzügiger, weil steigende Preise die Beleihungsquote automatisch verbessern.

Förderung ist zurück – und diesmal sind die Töpfe wirklich gefüllt
Die Eigenheimförderung über die KfW (z. B. bis zu 200.000 € zinsverbilligt bei Familien mit mehreren Kindern) ist wieder da – praktisch auf dem Niveau vor dem abrupten Förderstopp unter Habeck. Für 2026 stehen 6,7 Milliarden Euro für Neubau und 12,1 Milliarden Euro für Modernisierung bereit. Ab 2027 sollen diese in nur noch zwei große Töpfe fließen, was die Beantragung deutlich vereinfachen wird. Wichtig: Die Gelder sind dieses Mal tatsächlich abrufbar – anders als in manchen Vorjahren, als zwar Bescheide erteilt, aber keine Mittel ausgezahlt wurden. Der Appell an Hersteller und Handel: Informieren Sie aktiv Ihre Kunden! Viele wissen noch nicht, dass wieder nennenswerte Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen verfügbar sind.

Privater Wohnungsbau startet durch – Sanierung bleibt (vorerst) schwach
Der Einfamilienhausbau legt 2025 voraussichtlich um fast +8%, der Mehrfamilienhausbau um +4,5% zu. Besonders auffällig: Der Großteil der neu genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind inzwischen Mietwohnungen, nicht mehr Eigentumswohnungen – ein fundamentaler Strukturwandel. Die private Sanierung hingegen bleibt 2025 mit nur +1,5% deutlich hinter den Erwartungen zurück. Erstaunlicherweise wird selbst bei Eigenheimen nach dem Kauf oft nicht renoviert – weder Bad noch Böden. Teilweise ziehen Käufer ein, ohne auch nur die Gardinen auszutauschen. Gründe: Nachhaltigkeitsdenken („Second Life“-Trend), 80er/90er-Vintage-Ästhetik und schlicht fehlendes Geld trotz gestiegener Transaktionszahlen. Das Renovierungsvolumen staut sich auf – irgendwann wird es nachgeholt.

Nichtwohnbau: Pipeline noch gefüllt 2022/2023, dann kommt der Einbruch
Trotz dramatischer Genehmigungsrückgänge (Bürobau –20%, Industriebau –13,6%) steigen die Auftragseingänge im Nichtwohnbau 2024 noch um +8%. Erklärung: Viele Großprojekte aus der Hochzinsphase 2022/2023 mit langen Planungsvorläufen laufen jetzt erst in die Ausführung. 2026 dürfte der Nichtwohnbau-Neubau daher noch positiv abschließen – danach wird die Pipeline leer. Ein Lichtblick bleibt der öffentliche und kommunale Bau (Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser, Sporthallen), der trotz aller Sparrhetorik weiter wächst, in 2024 um +10%, genehmigte Quadratmeter in „sonstigen Gebäuden“ sogar +43%.

Fazit und Ausblick 2026
Vier von fünf Bausegmenten drehen 2026 ins Plus: Einfamilienhausbau, Mehrfamilienhausbau, Wohnungsbaurenovierung und Nichtwohnbau-Renovierung. Der Wohnungsbau wird wieder zum stärksten Marktsegment – gut für die gesamte Zulieferindustrie, die überwiegend kleinteilige, wohnungsbezogene Produkte herstellt. Die Rahmenbedingungen (Preise, Zinsen, Förderung) passen wieder. Die größte Unsicherheit bleibt das Konsum- und Stimmungsklima der privaten Haushalte. Doch selbst hier zeichnet sich ab: Je mehr Neubau und Umzüge, desto stärker werden mittelfristig die Renovierungsimpulse.

Der Markt dreht – vom Nichtwohnbau zum Wohnbau, aber die Renovierung fehlt noch.